5억원으로 살 수 있는 집은 어디까지인가: 면적과 연식의 선택 비용

한 문장 결론

7월 중개거래 중 5억원 이하는 서울 11.5%, 경기 47.1%, 인천 63%였습니다. 같은 예산의 차이는 주소뿐 아니라 선택할 수 있는 면적과 연식에서 드러납니다.

3줄 요약

• 서울 5억원 이하 609건, 경기 6,429건, 인천 1,457건을 확인했습니다.
• 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중위가격은 서울 10억 5,000만원, 경기 5억 5,300만원, 인천 5억원입니다.
• 비중은 7월 체결된 계약의 분포입니다. 지금 매물의 비중이나 개인에게 대출이 가능한 확률을 뜻하지 않습니다.

주요 수치

서울 5억 이하

11.5% 609 / 5,308건

경기 5억 이하

47.1% 6,429 / 13,660건

인천 5억 이하

63% 1,457 / 2,314건

판단의 출발점이 된 숫자

서울 60~85㎡

10억 5,000만원 · 2,311건 중위가격 [1]

경기 60~85㎡

5억 5,300만원 · 6,678건 중위가격 [1]

인천 60~85㎡

5억원 · 1,153건 중위가격 [1]

비교한 중개거래

21,282건 · 서울·경기·인천 · 7월 [1]

7월 중개거래에서 5억원 이하가 차지하는 비중

직거래와 해제 거래를 제외했습니다. 현재 매물 목록의 비중은 아닙니다.

2026년 7월 계약 · 해제 제외 · 단위 % [1]

1. 예산 5억원은 수도권에서 서로 다른 위치에 있다

평균보다 예산 이하 거래의 분포를 먼저 봅니다.

서울의 7월 중개거래 중위가격은 9억 7,000만원, 경기 5억 2,500만원, 인천 4억 950만원입니다. 5억원은 세 지역의 가격 분포에서 서로 다른 위치에 놓입니다. 지역을 바꿔 검색했을 때 나오는 결과의 차이를 체감만이 아닌 거래 자료로 확인할 수 있습니다.

서울에서 5억원 이하는 609건으로 전체 5,308건 중 11.5%입니다. 거래가 적다는 것이 매물이 전혀 없다는 뜻은 아니지만, 면적·동네·연식 조건을 동시에 고정하면 선택지가 빠르게 줄어들 수 있다는 단서입니다.

[1]

2. 작은 면적에서도 지역 차이는 남는다

소형이라는 이름만으로 가격대를 같게 볼 수 없습니다.

40㎡ 초과~60㎡ 이하 중위가격은 서울 8억 1,250만원, 경기 4억 1,100만원, 인천 2억 8,000만원입니다. 이 면적대에서 5억원 이하의 비중은 각각 15.4%, 61.8%, 86.4%입니다.

같은 소형이라도 도심 접근성, 재건축 기대, 단지 규모, 실제 입주 가능 시점이 다릅니다. 면적을 줄이면 예산 문제가 일괄 해결된다고 보기는 어렵습니다. 예산으로 가능한 생활권을 먼저 정하고 그 안에서 평형과 연식을 조정하는 방식이 현실적입니다.

[1]

3. 전용 60~85㎡에서는 얼마만큼 벌어지나

중간값뿐 아니라 중간 절반이 분포한 가격도 제시합니다.

서울 2,311건의 중간 50%는 7억 5,000만원~15억원. 경기 6,678건의 중간 50%는 4억원~7억 8,000만원. 인천 1,153건의 중간 50%는 3억 4,500만원~6억 3,000만원.

이 면적대의 5억원 이하 비중은 서울 3.6%, 경기 42%, 인천 50.8%입니다. 전용면적을 고정한 뒤에도 지역 차이가 상당합니다. 다만 60㎡를 조금 넘는 집과 85㎡에 가까운 집, 지역 내 중심지와 외곽이 모두 섞여 있으므로 개별 아파트의 적정가를 바로 정할 수는 없습니다.

[1]

4. 신축의 가격 차이를 순수한 신축 프리미엄으로 보면 안 된다

연식별 가격에는 입지와 사업 구성이 함께 들어 있습니다.

경기의 전용 60~85㎡에서 건축연도 차이 5년 이하 중위가격은 6억 7,500만원, 21~30년은 4억 2,450만원, 31년 이상은 5억 2,000만원입니다. 오래될수록 반드시 저렴해지는 단순한 직선 관계가 아닙니다.

오래된 단지의 가격에는 중심 입지와 정비사업 기대가, 신축 단지의 가격에는 신규 택지의 위치와 상품성이 함께 반영될 수 있습니다. 같은 동네·비슷한 면적을 더 세밀하게 맞추지 않았으므로 두 집단의 가격 차이 전부를 건물 나이의 효과로 부르면 안 됩니다.

[1]

5. 계약금액을 총예산과 혼동하지 않는다

살 수 있는 가격과 감당할 수 있는 비용은 다릅니다.

이 분석의 5억원은 신고된 매매계약 금액입니다. 취득 과정의 비용, 중개보수, 이사·수리비, 대출 이자와 원금 상환, 향후 관리비까지 들어간 총비용은 아닙니다. 보유 현금이 5억원이라는 뜻도 아닙니다.

예산을 정할 때는 대출 가능액을 가장 먼저 최대치로 채우기보다 생활비와 비상자금을 남긴 뒤 감당 가능한 상환액을 확인하는 것이 유용합니다. 이 글의 지역별 가격 분포는 그 결과로 나온 매매예산을 실제 거래와 대조할 때 쓰는 지도입니다. 대출 승인 결과나 특정 상품의 한도를 산정하지 않았습니다.

[1]

6. 무엇을 포기하고 무엇을 지킬지 정하는 자료

가격이 낮다는 이유만으로 통근·생활비까지 저렴해지지는 않습니다.

면적을 유지하고 지역을 바꾸면 통근 시간이, 지역을 유지하고 연식을 바꾸면 수리와 관리 부담이 달라질 수 있습니다. 이 데이터에는 교통비·통근 시간·교육환경 만족도가 없으므로 가장 유리한 지역 하나를 결론으로 고르지 않았습니다.

실수요자는 우선 통근 가능한 범위를 정하고 최소 전용면적과 건물 상태를 적은 뒤 실제 거래를 비교할 수 있습니다. 같은 예산의 선택지를 보는 데서 시작해 현장 확인과 금융 조건으로 좁히는 과정이 필요합니다. 통계의 중간값은 그 과정을 돕는 기준선입니다.

[1]

7. 5억원이라는 가격 필터에 면적 조건을 더해 보면

조건을 하나 더 붙였을 때 남는 거래를 살펴야 합니다.

서울에서 5억원 이하 비중은 전체 면적에서 11.5%였지만 전용 60~85㎡로 좁히면 3.6%입니다. 경기에서는 같은 비교가 47.1%에서 42%로, 인천에서는 63%에서 50.8%로 바뀝니다. 지역별 전체 가격 분포만 보고 가족이 원하는 면적을 얼마나 확보할 수 있는지 판단하면 차이가 발생합니다.

이 비중은 구매 성공률이 아닙니다. 예산 이하로 이미 거래가 성립한 계약이 그달 표본에서 얼마나 있었는지 보여줄 뿐입니다. 그중 일부는 입주가 늦거나 수리가 필요할 수 있고, 지금 다시 살 수 있는 매물인지도 별도 확인이 필요합니다. 실제 검색에서는 지역과 가격을 고른 뒤 면적·입주일·상태를 더하고, 조건을 하나씩 바꿨을 때 남는 선택지를 비교하는 용도로 활용할 수 있습니다.

[1]

이 해석을 바꿀 수 있는 신호

시군구로 좁히면 달라지는 분포

경기 전체와 특정 생활권의 가격 분포는 크게 다를 수 있습니다.

임차인 승계 등 거래 조건

동일 금액이라도 즉시 입주 가능 여부와 자금 일정은 다릅니다.

저가 거래의 표본 이동

어떤 단지가 거래됐는지 달라지면 5억원 이하 비중도 달라집니다.

실수요자 체크리스트

예산을 정할 때

• 매매금액 밖의 비용과 비상자금 반영
• 월 상환액과 유지비를 함께 확인
• 통근 가능 범위와 최소 면적 적기

실거래를 찾을 때

• 같은 전용면적의 최근 여러 건 비교
• 연식과 수리 상태를 현장에서 확인
• 통계 표본을 현재 매물과 구분

분석 방법과 한계

• 월세금 0원은 전세, 0원 초과는 보증부월세를 포함한 월세입니다.
• 단지 식별에는 전체 지역 주소·지번·단지명을 함께 사용하고 이름의 공백만 정리했습니다. 전용면적은 0.01㎡ 단위로 구분합니다.
• 중위값은 정렬한 수치의 중간값, 중간 50% 범위는 25~75백분위입니다. 표본이 바뀌면 결과도 달라집니다.
• 7월까지도 사후 정정이 가능하며 원자료 동기화의 최근 31일 밖에서 일어난 정정은 이 수집본에 반영되지 않았을 수 있습니다.
• 7월 해제 제외 중개거래만 사용했습니다. 면적 구간은 하한 초과·상한 이하이며 40㎡ 이하와 135㎡ 초과를 별도로 표시했습니다. 가격 차이는 인과적 신축 프리미엄이 아닙니다.
• 이 글은 해제 표시 거래를 제외하므로 해제 행이 포함된 기존 전체 신고자료 통계와 건수가 다를 수 있습니다.

2026-09-06 수집분 중 2026-02-01~2026-07-31 계약을 분석한 고정 시점 리포트입니다. 8~9월은 제외했습니다. 매매·권리 거래에서 해제가 표시된 행을 뺐으며, 화면에 선별된 카드가 아닌 로컬 원자료를 집계했습니다. 국토부 신고일 기준 공식 거래통계를 대체하지 않는 자체 분석입니다.

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