월세 75만원의 실제 부담은 얼마일까: 보증금과 갱신을 함께 읽기

한 문장 결론

서울 월세 계약의 월세금 중간값은 75만원이지만 보증금에 연 4%의 자금 비용을 가정해 계약별로 합산하면 중간값은 월 136.7만원입니다. 월세금만으로 주거비를 비교하면 중요한 차이를 놓칩니다.

3줄 요약

• 7월 전국 아파트 임대차 72,496건 중 월세금이 있는 계약은 37,571건(51.8%)입니다.
• 서울 월세 계약 8,739건에 연 3~5%를 가정한 월 부담 중간값은 120~150.2만원입니다.
• 서울에서 종전 계약정보가 있는 전세→전세 갱신 4,471건의 보증금 변화 중위값은 +5%입니다. 연간 상승률은 아닙니다.

주요 수치

서울 월세금 중위값

75만원 7월 월세 계약

자금비용 연 4% 가정

136.7만원/월 계약별 보증금 비용+월세의 중위값

서울 신규의 월세 비중

57.8% 8,699건 중

판단의 출발점이 된 숫자

서울 신규 계약

8,699건 · 월세 비중 57.8% [1]

서울 갱신 계약

8,093건 · 월세 비중 44.2% [1]

서울 구분 미상

333건 · 신규로 간주하지 않음 [1]

전세 갱신 비교

4,471건 · 서울 · 종전 보증금 확인 표본 [1]

보증금 자금비용을 더한 월 부담 중위값

각 계약의 월세금 + 보증금 × 0.04 ÷ 12를 먼저 계산한 뒤 중위값을 구했습니다. 실제 적용 대출금리나 법정 전월세전환율이 아닙니다.

2026년 7월 월세 계약 · 신규·갱신·미상 포함 · 단위 만원/월 [1]

1. 월세 비중이 높다는 말만으로는 부족하다

임대차 선택과 매달의 부담을 나눠 봅니다.

7월 전국 아파트 월세 비중은 51.8%로 6월 52.8%와 차이가 있습니다. 서울 51%, 경기 48.8%, 인천 49.4%이며 지역별 계약 구성도 서로 다릅니다.

월세금이 조금이라도 있으면 이 분석에서는 월세로 분류합니다. 보증금이 크고 매달 내는 돈이 작은 계약과 보증금이 작고 월세가 큰 계약이 같은 분류 안에 있습니다. 월세 비중은 거래 형태의 분포를 보여주지만 그 자체가 월 부담의 크기를 알려주지는 않습니다.

[1]

2. 보증금에 묶이는 돈을 비용으로 표현해 본다

같은 가정을 적용한 시나리오 비교입니다.

서울 월세 계약의 보증금 중위값은 1억 2,700만원, 월세금 중위값은 75만원입니다. 두 중위값을 단순히 더하는 대신 각 계약별로 보증금 자금비용과 월세를 합산했습니다. 연 4% 가정에서 그 합계의 중위값은 136.7만원입니다.

보증금이 자기 돈이면 다른 용도로 쓰지 못하는 기회비용을, 빌린 돈이면 조달비용을 생각할 수 있습니다. 실제 자금 조달 구조는 가구마다 다르므로 이 글은 모두에게 같은 금리가 적용된다고 가정하지 않습니다. 비교를 위한 공통 눈금으로 3%, 4%, 5% 세 시나리오를 사용합니다.

[1]

3. 가정 금리가 1%포인트 달라지면 부담은 어떻게 바뀌나

낮은 월세만 보고 계약을 고르면 보증금의 영향을 놓칠 수 있습니다.

서울의 계산 결과는 연 3%에서 월 120만원, 4%에서 136.7만원, 5%에서 150.2만원입니다. 가정에 따라 분포의 순서가 달라질 수 있으므로 중위값의 차이가 동일한 대표 계약 한 건의 이자 변화라고 볼 수는 없습니다.

개별 계약에서는 보증금이 1억원일 때 가정 금리 1%포인트 차이가 월 약 8만3천원의 자금비용 차이로 계산됩니다. 이는 단순 산식의 예시입니다. 관리비, 이사비, 보증 관련 비용과 보증금 회수 위험은 포함하지 않았으므로 생활비 전체보다 좁은 범위입니다.

[1]

4. 새로 계약한 사람과 계속 거주한 사람을 나눠 본다

신규 계약의 월세 비중이 더 높지만 전환의 원인까지 확정할 수는 없습니다.

서울은 신규 8,699건 중 월세 57.8%, 갱신 8,093건 중 월세 44.2%입니다. 경기는 신규 52.2%, 갱신 44.5%, 인천은 신규 52%, 갱신 44.6%입니다.

계약구분이 비어 있는 서울 333건, 경기 374건, 인천 37건은 미상으로 남겼습니다. 신규와 갱신은 같은 집·같은 세입자 집합이 아니므로 비중 차이를 전세에서 월세로 바뀐 확률로 읽어서는 안 됩니다. 공공임대와 민간임대도 원자료상 확실히 구분할 수 없어 함께 포함했습니다.

[1] [4]

5. 종전 보증금이 기록된 갱신은 다른 질문에 답한다

같은 행에 기록된 이전 조건과 현재 조건을 직접 비교합니다.

갱신이면서 종전·현재 월세가 모두 0원이고 종전 보증금이 양수인 계약만 추렸습니다. 서울 4,471건의 보증금 변화 중위값은 +5%, 경기 5,397건은 +5%, 인천 825건은 +4.8%입니다.

서울 표본에서 보증금이 증가한 비중은 89.5%, 동일한 비중은 9.8%, 감소한 비중은 0.7%입니다. 이전 계약일이 모두 같거나 정확히 2년 전이라는 가정은 하지 않았습니다. 이 결과를 연간 전세 상승률이나 법적 인상 한도의 준수 여부로 해석하지 않습니다.

[1]

6. 지역 비교에는 면적과 임대 유형의 차이가 남는다

서울과 경기의 계산값 차이를 동일 주택의 가격 차이로 읽지 않습니다.

서울 월 부담 중위값이 높더라도 이는 같은 크기·같은 입지의 아파트를 서울과 경기에 나란히 놓은 비교가 아닙니다. 월세 아파트의 면적 분포와 보증금 구조, 임대 유형이 다릅니다. 공통 가정으로 계산하는 것은 비교 단위를 맞추는 일이며 표본의 모든 차이를 제거하는 일은 아닙니다.

특정 전세와 월세 중 무엇이 유리한지 선택할 때는 실제 두 계약의 보증금 차이와 월세 차이에 자신의 자금 비용을 적용해야 합니다. 그 다음 입주 시기, 관리비, 보증금 회수 가능성, 이사 계획을 함께 검토할 수 있습니다. 이 글의 중간값은 그 계산을 대신하는 정답이 아닙니다.

[1]

7. 보증금을 더 낼지 판단하는 가상 비교

같은 집의 두 계약안을 비교하는 산식을 보여줍니다.

가상으로 보증금 1억원·월세 100만원인 A안과 보증금 2억원·월세 60만원인 B안을 비교해 봅시다. 연 4% 자금비용이면 월 부담은 각각 약 133만3천원과 126만7천원입니다. 그러나 연 5%에서는 약 141만7천원과 143만3천원으로 순서가 바뀝니다. 실제 매물의 관측값이 아닌 계산 예시입니다.

추가 보증금 1억원으로 연간 월세 480만원을 줄이는 구조이므로 두 안의 단순 손익분기 자금비용은 연 4.8%입니다. 다만 보증금 회수 위험과 당장 사용할 현금의 가치, 대출 한도, 계약기간과 부대비용은 이 산식에 없습니다. 숫자가 유리한 계약이 언제나 개인에게 더 좋은 선택은 아니며, 실제 두 계약의 조건을 맞춰 계산해야 합니다.

[1]

이 해석을 바꿀 수 있는 신호

임대주택·면적 구성 변화

공공임대나 소형 월세 계약의 비중이 바뀌면 월세금 중위값도 크게 변할 수 있습니다.

가구마다 다른 자금 비용

자기자금과 대출의 비중에 따라 개인의 부담은 시나리오와 달라집니다.

종전 계약정보의 선택 편향

이전 보증금이 기록된 갱신만 분석하므로 모든 세입자의 경험을 대표하지 않습니다.

실수요자 체크리스트

월세를 비교할 때

• 보증금과 월세를 같은 계약 기준으로 계산
• 자신의 자금비용으로 3~5% 가정을 대체
• 관리비와 보증금 회수 조건 별도 확인

갱신을 준비할 때

• 종전 계약서와 새 조건을 직접 비교
• 보증금 변화와 월세 전환을 나눠 계산
• 계약구분 미상 자료를 신규로 간주하지 않기

분석 방법과 한계

• 월세금 0원은 전세, 0원 초과는 보증부월세를 포함한 월세입니다.
• 단지 식별에는 전체 지역 주소·지번·단지명을 함께 사용하고 이름의 공백만 정리했습니다. 전용면적은 0.01㎡ 단위로 구분합니다.
• 중위값은 정렬한 수치의 중간값, 중간 50% 범위는 25~75백분위입니다. 표본이 바뀌면 결과도 달라집니다.
• 7월까지도 사후 정정이 가능하며 원자료 동기화의 최근 31일 밖에서 일어난 정정은 이 수집본에 반영되지 않았을 수 있습니다.
• 월 부담은 계약별로 월세금+보증금×가정연율÷12를 계산한 후 중위값을 구했습니다. 전세 갱신 비교는 종전 월세가 0원으로 확인되고 종전 보증금이 양수인 행만 포함했습니다. 공공임대를 분리하지 못했습니다.
• 이 글은 해제 표시 거래를 제외하므로 해제 행이 포함된 기존 전체 신고자료 통계와 건수가 다를 수 있습니다.

2026-09-06 수집분 중 2026-02-01~2026-07-31 계약을 분석한 고정 시점 리포트입니다. 8~9월은 제외했습니다. 매매·권리 거래에서 해제가 표시된 행을 뺐으며, 화면에 선별된 카드가 아닌 로컬 원자료를 집계했습니다. 국토부 신고일 기준 공식 거래통계를 대체하지 않는 자체 분석입니다.

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