전세 재계약은 늘고 새 전세는 비싸졌다: 아파트 전월세 103만 건으로 본 임대차 시장

한 문장 결론

임대차 시장은 기존 세입자의 재계약과 새로 집을 구하는 세입자의 부담이 갈라지고 있습니다. 재계약은 대부분 5% 안팎에서 끝나지만, 신규 전세는 수도권에서 같은 집 기준으로 더 비싸졌습니다. 입주 물량 감소와 높아진 대출 금리가 이 차이를 키울 수 있습니다.

3줄 요약

• 신규·갱신이 표시된 아파트 전월세 중 갱신 비중은 전국 32.8%(2025년 10월)에서 37.9%(2026년 8월)로, 서울은 42.2%에서 50.8%로 높아졌습니다.
• 전세 재계약의 보증금 인상률 중위값은 6~8월 전국 5%였고, 5%를 넘긴 재계약은 15.1%였습니다. 갱신요구권을 쓴 재계약은 거의 모두 5% 이하였습니다.
• 같은 단지·같은 면적의 신규 전세 보증금은 2025년 10~12월보다 2026년 6~8월에 서울 +9.3%, 경기 +7.4%, 지방 +1.5%였습니다.

주요 수치

서울 갱신 비중

50.8% 8월 · 2025년 10월 42.2%

서울 신규 전세

+9.3% 같은 집 · 25.10~12월→26.6~8월

아파트 월세 비중

52.6% 8월 전국 · 보증부 월세 포함

판단의 출발점이 된 숫자

8월 아파트 전월세

68,256건 · 7월 대비 -13.1% · 계약일 기준 [1]

8월 전체 주택 전월세

199,204건 · 신고일 기준 · 7월 대비 -5.6% [3]

서울 전세가율

49.8% · 6~8월 같은 집 신규 전세/매매 중위 [1]

8월 서울 주택 전세

+0.83% · 한국부동산원 월간 · 표본 가격지수 [6]

같은 집의 신규 전세 보증금 변화(2025년 10~12월 → 2026년 6~8월)

월세금이 0원인 신규 계약만 비교했습니다. 층·향·수리 상태와 계약기간은 통제하지 않았으며 가격지수가 아닙니다.

두 기간에 각각 신규 전세가 2건 이상 있는 같은 지번·단지·전용면적 · 계약일 기준 · 단위 % [1]

1. 세입자는 옮기기보다 재계약을 택했다

갱신 비중이 꾸준히 높아져 서울은 8월에 절반을 넘었습니다.

실거래 신고에는 신규 계약과 갱신 계약이 구분돼 있습니다. 구분이 표시된 아파트 전월세 가운데 갱신 비중은 전국 2025년 10월 32.8%에서 2026년 8월 37.9%로 올랐습니다. 서울은 42.2%에서 50.8%, 경기는 36.9%에서 41.2%였습니다.

같은 기간 아파트 전월세 계약 수는 줄었습니다. 8월 전국은 68,256건으로 7월보다 13.1% 적었습니다. 국토교통부 집계에서도 8월 전체 주택 전월세 신고는 199,204건으로 5.6% 줄었습니다. 갱신 비중이 높아졌다는 것은 새 집으로 옮기는 신규 계약이 재계약보다 더 많이 줄었다는 뜻입니다.

재계약이 늘어난 이유를 이 자료만으로 확정할 수는 없습니다. 다만 새 집을 구할 때 드는 보증금이 오르고 대출 금리도 높아진 상황에서는 기존 계약을 유지하는 편이 비용이 적게 듭니다.

[1] [3]

2. 재계약 인상률은 대부분 5%에서 멈춘다

법정 상한이 기존 세입자의 부담을 묶어 두고 있습니다.

종전 계약과 새 계약이 모두 전세인 재계약 44,237건(6~8월)의 보증금 인상률 중위값은 5%였습니다. 서울 5%, 경기 5%, 인천 4.8%, 지방 1.9%입니다.

주택임대차보호법은 세입자가 갱신요구권을 쓰면 보증금 인상을 5% 이내로 제한합니다. 실제로 요구권을 사용한 전세 재계약 23,414건 가운데 5%를 넘긴 계약은 0.2%뿐이었고 중위 인상률은 5%였습니다.

요구권을 쓰지 않은 합의 갱신에서는 5%를 넘길 수 있습니다. 5%를 넘긴 재계약 비중은 2025년 10~12월 12.4%에서 2026년 6~8월 15.1%로 늘었고, 보증금을 낮춘 재계약은 4.5%에서 2.5%로 줄었습니다. 지방에서도 보증금 인하 재계약은 7.6%에서 5.3%로 줄었습니다.

[1] [9]

3. 새로 구하는 전세는 수도권에서 더 비싸졌다

기존 세입자와 새 세입자의 부담 차이가 벌어지고 있습니다.

같은 지번·단지·전용면적에서 신규 전세가 두 기간 모두 2건 이상 있는 단위를 비교했습니다. 2025년 10~12월 대비 2026년 6~8월 중위 변화율은 서울 +9.3%(2,788개 단위), 경기 +7.4%, 인천 +5%, 지방 +1.5%였습니다.

직전 분기와 비교한 3~5월 대비 6~8월 변화는 서울 +3.4%, 경기 +2.3%, 인천 +0.6%, 지방 0%입니다. 수도권 신규 전세는 오르는 흐름이 이어지고 있고 지방은 보합에 가깝습니다.

재계약이 5% 안팎에서 묶이는 동안 새 계약은 이보다 더 올랐습니다. 2년 뒤 갱신요구권을 이미 쓴 세입자가 새 집을 구할 때는 이 차이를 한 번에 부담하게 됩니다. 한국부동산원 8월 월간 조사에서도 서울 주택 전세가격은 0.83% 올랐습니다.

[1] [6] [7]

4. 월세 비중은 절반을 넘긴 채 머물고 있다

아파트도 보증부 월세가 전세보다 많아졌습니다.

월세금이 0원보다 큰 계약을 월세로 보면 아파트 전월세 중 월세 비중은 전국 2025년 10월 49.1%에서 2026년 8월 52.6%였습니다. 서울 50.9%, 경기 49.8%, 인천 51.1%, 지방 56.2%입니다.

이 비중에는 보증금이 큰 반전세도 포함됩니다. 월세 비중이 높아졌다는 사실만으로 임차인의 월 부담이 얼마나 늘었는지는 알 수 없습니다. 같은 단지·면적에서 보증금과 월세 조합을 함께 비교해야 합니다.

정부는 9월 21일 「주거안정플랜」에서 2026~2030년 공적주택 118.8만 호와 청년월세 지원 소득기준 확대를 발표했습니다. 계획 단계이며 세부 자격과 시행 시기가 정해져야 실제 임대차 시장에 미치는 효과를 판단할 수 있습니다.

[1] [8]

5. 지방은 전세가율이 높아 보증금 안전을 먼저 봐야 한다

서울은 전세가율이 절반 수준이지만 지방 일부는 80%를 넘습니다.

6~8월 같은 단위에서 신규 전세와 매매가 각각 2건 이상 있는 경우, 매매 중위가 대비 신규 전세 중위 보증금 비율(전세가율)의 중앙값은 서울 49.8%, 경기 69.7%, 인천 69.9%, 지방 76.7%였습니다.

지방 비교 단위 가운데 전세가율이 80% 이상인 곳은 41.5%였습니다. 충북 83.4%, 전북 82.3%, 경북 82.5%, 충남 82.1% 등은 중앙값 자체가 80%를 넘었습니다.

전세가율이 높으면 매매가격이 조금만 내려도 집을 팔아 보증금을 돌려주기 어려워질 수 있습니다. 지방에서 전세를 구한다면 보증금 반환보증 가입 가능 여부와 선순위 채권을 계약 전에 확인해야 합니다. 이 비율은 거래가 있는 단위만 계산한 값이므로 개별 주택의 위험도를 대신하지 않습니다.

[1]

6. 입주 감소와 높은 금리가 이어질 때 확인할 것

신규 세입자의 부담이 커질 수 있는 조건이 남아 있습니다.

국토교통부에 따르면 올해 1~8월 수도권 주택 준공은 80,075호로 전년 같은 기간보다 21.6% 적었습니다. 준공은 입주 가능한 주택이 늘어나는 단계이므로 준공 감소는 새로 나오는 전세 물량을 줄이는 요인입니다. 다만 착공과 인허가는 서울을 중심으로 늘고 있어 몇 년 뒤의 공급은 다르게 움직일 수 있습니다.

예금은행 신규 주택담보대출 금리는 8월 4.66%로 올랐습니다. 매수를 미루는 수요가 임대차에 머물면 전세 수요가 유지될 수 있습니다. 반대로 대출 이자 부담이 커지면 보증금을 낮추고 월세를 받는 계약이 늘 수 있습니다.

다음에 확인할 지표는 신규 전세 같은 집 변화율, 갱신 비중, 5% 초과 재계약 비중입니다. 세 지표가 함께 내려가면 임대차 압력이 완화되는 신호로 봅니다.

[3] [4] [5] [1]

이 해석을 바꿀 수 있는 신호

입주 물량 집중

특정 생활권에 입주가 몰리면 전국 흐름과 달리 신규 전세가 내려갈 수 있습니다.

갱신 표시 누락

신규·갱신 구분이 빠진 신고는 비중 계산에서 제외했습니다. 표시 관행이 바뀌면 비중이 달라질 수 있습니다.

공공임대 확대

주거안정플랜의 매입·전세임대가 실제로 빨리 공급되면 일부 지역의 신규 전세 수요를 흡수할 수 있습니다.

실수요자 체크리스트

재계약 앞둔 세입자

• 갱신요구권 사용 여부와 남은 횟수 확인
• 같은 단지 신규 전세와 재계약 조건 비교
• 이사 비용과 대출 이자를 포함해 이동 여부 판단

새 전세 구하는 세입자

• 같은 단지·면적의 최근 신규 전세 3건 확인
• 전세가율과 선순위 채권 확인
• 보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

분석 방법과 한계

• 2026년 10월 1일 내려받은 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 전월세 원자료(2025.10.01~2026.09.30 계약)를 고정 분석했습니다. 일일 자료 재생성으로 본문이 바뀌지 않습니다.
• 월세금 0원은 전세, 0원 초과는 월세(보증부 월세 포함)로 분류했습니다. 갱신 비중은 계약구분이 신규 또는 갱신으로 표시된 계약만 분모로 사용했습니다.
• 재계약 인상률은 종전 계약과 새 계약이 모두 전세이고 종전 보증금이 있는 갱신 계약만 계산했습니다.
• 같은 집 비교와 전세가율은 시군구·읍면동·지번·단지명·전용면적(0.01㎡)이 같은 단위에서 각 기간 2건 이상일 때만 계산했습니다. 9월 계약은 신고가 끝나지 않아 비교에서 제외했습니다.
• 국토부 신고일 기준 통계, 한국부동산원 표본 가격지수, 정책 발표는 기관 기준을 유지해 별도 근거로 사용했습니다.

분석 기준 2026.10.01 · 아파트 전월세 계약일 기준 원자료(2025.10.01~2026.09.30) · 비교는 8월 계약까지 · 9월은 잠정.

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