전세금과 매매가 사이: 같은 단지·평형으로 본 수도권 자금 간격

한 문장 결론

5~7월 비교 가능한 묶음의 전세금/매매금액 비율 중간값은 서울 48.4%, 경기 68.5%, 인천 67.4%입니다. 이 간격은 자금 구조를 보여주지만 안전성과 수익률을 판정하지는 않습니다.

3줄 요약

• 5~7월 중개 매매와 신규 전세가 각각 3건 이상 있는 전국 3,968개 단지·면적 묶음을 비교했습니다.
• 같은 묶음의 매매 중위금액에서 전세 중위보증금을 뺀 차액 중간값은 서울 6억 3,750만원, 경기 1억 6,875만원, 인천 1억 3,900만원입니다.
• 같은 호수의 매매·임대차가 아니며 선순위 채권과 실제 임차인 조건을 연결하지 않았습니다. 차액을 필요 자기자금 또는 안전마진으로 쓰면 안 됩니다.

주요 수치

서울 전세/매매

48.4% 656개 단지·면적 묶음

경기 전세/매매

68.5% 1,786개 단지·면적 묶음

인천 전세/매매

67.4% 305개 단지·면적 묶음

판단의 출발점이 된 숫자

연결된 묶음

3,968개 · 전국 · 각 유형 3건 이상 [1]

연결된 매매

31,685건 · 출발 표본의 25.1% [1]

연결된 신규 전세

19,507건 · 출발 표본의 32.4% [1]

비교 기간

3개월 · 2026년 5월~7월 [1]

같은 단지·면적의 신규 전세금 / 매매금액

각 묶음의 전세 중위보증금을 매매 중위금액으로 나누고, 그 비율들의 중위값을 구했습니다.

2026년 5~7월 · 유형별 3건 이상 · 단위 % [1]

1. 평균 전세금 ÷ 평균 매매가에는 함정이 있다

두 거래 집합이 같은 집으로 구성되지 않았을 수 있습니다.

서울 평균 매매가에는 큰 집·작은 집과 여러 지역이 섞여 있습니다. 평균 전세금의 집합은 그와 다른 단지와 면적일 수 있습니다. 두 평균을 나눠 얻은 비율만으로 관심 아파트의 자금 간격을 판단하면 거래 구성의 차이를 집의 특성으로 오해할 수 있습니다.

그래서 5~7월 125,997건의 중개 매매와 60,298건의 신규 전세 중에서 같은 단지·전용면적을 연결했습니다. 각 거래유형에 3건 이상이 있는 3,968개 묶음, 매매 31,685건과 신규 전세 19,507건이 실제 비교에 남았습니다.

[1]

2. 서울의 간격이 더 넓게 관측됐다

같은 방식을 적용하되 모집단 차이는 남겨 둡니다.

서울의 비율 중위값 48.4%, 중간 50% 41.2~56%. 경기의 비율 중위값 68.5%, 중간 50% 58.6~77.8%. 인천의 비율 중위값 67.4%, 중간 50% 59.6~78.9%.

서울의 관측 비율이 낮다는 것은 비교 표본에서 신규 전세 보증금이 매매금액의 더 작은 부분을 차지했다는 뜻입니다. 소유권 가격과 현재 임대차 가격 사이의 간격이 상대적으로 크게 관측된 것입니다. 이를 곧바로 거품 또는 미래 상승 여력 하나로 설명할 수는 없습니다.

[1]

3. 비율과 원화 차액은 서로 다른 질문이다

가격 수준이 다르면 같은 비율에서도 차액이 달라집니다.

매매 중위금액에서 신규 전세 중위보증금을 뺀 묶음별 차액의 중간값은 서울 6억 3,750만원, 경기 1억 6,875만원, 인천 1억 3,900만원입니다. 비율은 두 가격의 상대적 거리를, 금액은 계약 규모 안에서의 차이를 보여줍니다.

차액만큼 돈이 있으면 해당 집을 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 분석은 특정 호수의 임차인 승계, 대출 가능 여부, 취득 비용, 보증금 반환 일정 등을 연결하지 않았습니다. 신규 전세와 매매의 층·동도 다를 수 있으므로 실제 자금 계획에는 개별 계약 확인이 필요합니다.

[1]

4. 갱신 계약을 섞지 않은 이유

과거 조건의 영향을 줄이고 신규 임차 수요에 가까이 갑니다.

갱신 전세는 종전 보증금과 계약 관계의 영향을 받을 수 있습니다. 이번 연결에서는 계약구분이 신규인 전세만 사용했습니다. 계약구분이 비어 있거나 월세가 있는 계약은 비율 계산에서 제외했습니다.

그 결과 비교에 남은 신규 전세는 출발 표본의 32.4%입니다. 조건을 맞추면 비교의 의미는 선명해지지만 대표성은 좁아집니다. 이번 결과는 거래가 충분한 단지 중심이며 임대차 시장 전체의 전세가율을 대변하지 않습니다.

[1] [4]

5. 높은 비율은 안전의 증명이 아니다

담보와 반환 위험은 다른 데이터가 필요합니다.

비율이 80% 이상인 묶음은 서울 6개, 경기 358개, 인천 68개입니다. 80%는 분포를 설명하기 위해 택한 기준이며 법적 안전선이나 보증 가입 판정 기준이 아닙니다.

실제 반환 위험은 선순위 채권, 보증금 합계, 물건의 처분 가능 가격, 소유자의 재무 상황과 계약 구조에 영향을 받습니다. 이 데이터에는 그런 정보가 없습니다. 높은 비율을 위험 확정으로, 낮은 비율을 안전 확정으로 바꾸지 않았습니다.

[1]

6. 다음 변화는 두 가격을 따로 추적해야 보인다

비율의 변화가 어느 쪽에서 왔는지 구분합니다.

전세/매매 비율은 전세금이 오르면 높아질 수 있지만 매매가격이 내려가도 높아질 수 있습니다. 같은 결과처럼 보여도 임차 수요의 강화와 매매시장의 약화는 다른 현상입니다. 다음 기간에는 매매 중위금액과 신규 전세 중위보증금을 각각 추적해야 합니다.

이번 표본은 3개월을 합쳐 거래가 너무 적은 묶음을 줄였습니다. 대신 5월 매매와 7월 전세가 섞일 수 있어 시점 차이가 남습니다. 가격이 빠르게 움직이는 단지는 더 짧은 계약 기간으로 재확인해야 이 간격을 실무에 활용할 수 있습니다.

[1]

7. 비율이 오를 때 반드시 따져야 할 분자와 분모

같은 비율 변화도 시장의 의미는 정반대일 수 있습니다.

가상으로 매매 6억원·전세 4억원인 집의 비율은 66.7%입니다. 전세금이 그대로인데 매매가격만 5억원으로 낮아지면 비율은 80%가 됩니다. 임차 수요가 강해져 전세금이 오른 것은 아니지만 비율은 상승했습니다. 반대로 매매가격이 오르면 전세금이 같아도 비율은 낮아집니다.

따라서 비율의 높낮이 하나로 수요의 강약을 결정하면 안 됩니다. 신규 전세 중위보증금이 어떤 방향인지, 매매 중위금액이 어떤 방향인지, 실제 계약 수가 충분한지를 함께 확인해야 합니다. 이 글이 비율과 차액을 나란히 제시하고 연결 표본 수까지 밝힌 이유입니다. 독자는 관심 단지에서 같은 계산을 더 짧은 기간과 유사한 층 조건으로 반복할 수 있습니다.

[1]

이 해석을 바꿀 수 있는 신호

거래 시점의 불일치

3개월 안에서도 매매와 전세가 체결된 날짜가 달라 비율이 달라질 수 있습니다.

동·층의 가격 차이

같은 단지·면적이어도 실제 매매된 집과 임대된 집의 품질이 다릅니다.

연결되지 않은 저유동성 단지

신규 전세나 매매가 드문 단지는 제외되어 결과가 다를 수 있습니다.

실수요자 체크리스트

자금 간격을 볼 때

• 매매와 전세의 계약 시점 맞추기
• 같은 전용면적과 층 조건 확인
• 차액과 실제 필요 자기자금을 구분

전세 계약을 검토할 때

• 선순위 권리와 실제 보증금 별도 확인
• 통계 비율을 보증 가능 판정으로 쓰지 않기
• 신규와 갱신 보증금을 나눠 비교

분석 방법과 한계

• 월세금 0원은 전세, 0원 초과는 보증부월세를 포함한 월세입니다.
• 단지 식별에는 전체 지역 주소·지번·단지명을 함께 사용하고 이름의 공백만 정리했습니다. 전용면적은 0.01㎡ 단위로 구분합니다.
• 중위값은 정렬한 수치의 중간값, 중간 50% 범위는 25~75백분위입니다. 표본이 바뀌면 결과도 달라집니다.
• 7월까지도 사후 정정이 가능하며 원자료 동기화의 최근 31일 밖에서 일어난 정정은 이 수집본에 반영되지 않았을 수 있습니다.
• 5~7월 중개 매매와 신규 전세를 유형별 최소 3건, 동일 단지·0.01㎡ 전용면적으로 연결했습니다. 각 묶음의 중위가격 비율·차액을 구한 뒤 묶음에 같은 가중치를 주었습니다. 전세가율 공식 통계나 보증 심사 결과가 아닙니다.
• 이 글은 해제 표시 거래를 제외하므로 해제 행이 포함된 기존 전체 신고자료 통계와 건수가 다를 수 있습니다.

2026-09-06 수집분 중 2026-02-01~2026-07-31 계약을 분석한 고정 시점 리포트입니다. 8~9월은 제외했습니다. 매매·권리 거래에서 해제가 표시된 행을 뺐으며, 화면에 선별된 카드가 아닌 로컬 원자료를 집계했습니다. 국토부 신고일 기준 공식 거래통계를 대체하지 않는 자체 분석입니다.

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