서울 거래 40% 줄었는데 같은 집 값은 올랐다: 8월 실거래로 본 금리 인상 직후 시장

한 문장 결론

8월 시장은 거래가 크게 줄면서도 거래된 집의 가격은 버틴 모습입니다. 금리 인상 하나보다는 대출 한도·허가 절차·높아진 금리가 거래 문턱을 함께 높였고, 매수는 상대적으로 가격이 낮은 집으로 옮겨 갔습니다.

3줄 요약

• 계약일 기준 8월 전국 아파트 매매는 33,570건으로 7월보다 19.9% 줄었습니다. 서울은 3,542건(-39.5%)으로 감소 폭이 가장 컸고 25개 구가 모두 줄었습니다.
• 6~7월과 8월에 모두 2건 이상 거래된 같은 단지·같은 면적을 비교하면 서울 중위 변화율은 +2.8%, 지방은 +0.1%였습니다. 거래 감소가 곧 가격 하락으로 나타나지 않았습니다.
• 서울 거래 중 9억원 미만 비중은 5월 44%에서 8월 51.8%로 높아졌습니다. 평균 거래가격이 내려가도 같은 집의 가격이 내린 것은 아닐 수 있습니다.

주요 수치

8월 서울 아파트 매매

3,542건 7월 대비 -39.5% · 계약일 기준

서울 같은 집 가격

+2.8% 357개 비교 단위 · 6~7월→8월

8월 신규 주담대 금리

4.66% 예금은행 신규취급액 · 7월 4.48%

판단의 출발점이 된 숫자

8월 전국 매매

33,570건 · 7월 41,918건 · 해제 제외 [1]

신고일 기준 서울 아파트

4,589건 · 8월 신고 · 7월 대비 -30.1% [3]

서울 허가 신청

3,012건 · 8월 아파트 신규 신청 · 4월 8,896건 [8]

서울 아파트 월간 지수

+1.05% · 8월 한국부동산원 · 표본 가격지수 [6]

8월 아파트 매매는 모든 권역에서 줄었고 서울이 가장 크게 줄었습니다

전국은 네 권역의 합계입니다. 8월 계약은 9월 30일로 신고기한이 지났지만 해제·정정은 앞으로도 반영될 수 있습니다.

2026년 7월 대비 8월 · 아파트 매매 계약일 기준 · 해제 제외 · 단위 % [1] [2]

1. 8월 숫자는 이제 비교할 수 있는 단계다

신고기한이 지난 첫 집계지만 해제 신고는 아직 더 들어옵니다.

아파트 매매는 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 8월 31일 계약의 신고기한이 9월 30일이었으므로 10월 1일 내려받은 원자료에서 8월은 처음으로 대부분의 신고가 반영된 달입니다. 해제 신고를 제외한 8월 전국 아파트 매매는 33,570건으로 7월 41,918건보다 19.9% 적었습니다.

다만 8월 계약 가운데 해제 신고가 들어온 건은 아직 953건으로 2025년 10월~2026년 6월 계약월 평균 2,280건보다 적습니다. 해제는 시간이 지나며 쌓이므로 8월 유효 거래는 이후 조금 더 줄 수 있습니다. 감소 방향은 분명하지만 정확한 감소율은 소수점 단위로 확정하지 않습니다.

국토교통부 8월 주택통계의 서울 아파트 매매 4,589건(-30.1%)은 신고일 기준입니다. 7월 말 계약이 8월에 신고되면 국토부 통계에서는 8월 거래로 잡힙니다. 그래서 계약일 기준인 아파트렌즈 수치와 숫자는 다르지만, 두 통계 모두 큰 폭의 감소를 가리킵니다.

[1] [2] [3]

2. 서울은 25개 구가 모두 줄었다

특정 지역이 아니라 서울 전체에서 거래 문턱이 높아졌습니다.

서울 아파트 매매는 7월 5,856건에서 8월 3,542건으로 39.5% 줄었습니다. 25개 구가 모두 감소했습니다. 감소율이 가장 큰 곳은 중랑구(-61.5%), 중구(-58.7%), 동작구(-48.7%)였고 가장 작은 곳도 금천구로 -13.7%였습니다.

서울시가 집계한 아파트 토지거래허가 신규 신청도 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 줄었다고 보도됐습니다. 서울 전역이 허가구역으로 지정된 지난해 10월 이후 가장 적은 수준입니다. 허가 신청은 실제 계약보다 앞서는 절차라서 9월 계약도 크게 늘기 어렵다는 보조 신호로 볼 수 있습니다.

경기의 감소율은 서울보다 작았고 인천과 지방은 13~14%대였습니다. 서울의 감소 폭이 유독 큰 것은 허가 절차와 가격 구간별 대출 한도처럼 서울에 더 강하게 걸리는 조건과 함께 나타났습니다. 다만 이 자료만으로 어떤 요인이 몇 퍼센트를 설명하는지는 구분할 수 없습니다.

[1] [8]

3. 거래가 줄어도 같은 집의 가격은 내리지 않았다

거래된 집만 보면 서울과 경기 가격은 여전히 올랐습니다.

가격은 같은 위치·지번·단지·전용면적을 하나의 비교 단위로 묶어 봤습니다. 두 기간에 모두 2건 이상 거래된 단위에서 중위 거래가를 비교하고, 그 변화율의 중앙값을 구했습니다. 6~7월 대비 8월은 서울 +2.8%(357개 단위, 오른 단위 72.5%), 경기 +1.9%, 인천 +0.3%, 지방 +0.1%였습니다.

기간을 넓혀 3~5월과 6~8월을 비교해도 서울 +5.1%(3,846개 단위), 경기 +3.1%, 인천 +0.8%, 지방 +0.5%입니다. 지난해 10~12월과 올해 6~8월을 비교하면 서울은 +14.1%로 수도권과 지방의 차이가 더 벌어졌습니다.

한국부동산원 8월 월간 조사에서도 서울 아파트 매매가격은 1.05% 올랐습니다. 다만 9월 21일 조사 주간 지수에서 서울 상승률은 0.13%로 4주 연속 줄었고 강남(-0.42%)·서초(-0.37%)는 내렸습니다. 거래된 집의 가격은 버텼지만 상승 속도는 9월 들어 느려지고 있습니다.

[1] [6] [7]

4. 매수는 낮은 가격대로 옮겨 갔다

평균 거래가격 하락은 가격 하락보다 거래 구성 변화일 가능성이 큽니다.

서울 거래 중 9억원 미만 비중은 5월 44%, 7월 49.2%, 8월 51.8%로 높아졌습니다. 반대로 15억원 이상 비중은 5월 28.3%에서 8월 21%로 낮아졌습니다.

수도권과 규제지역의 주택구입용 주담대는 주택가격 15억원·25억원 구간별로 한도가 달라집니다. 대출 의존도가 높은 매수자일수록 한도 안에 들어오는 가격대로 움직이기 쉽습니다. 이렇게 거래 구성이 바뀌면 같은 집의 가격이 올라도 전체 평균 거래가격은 내려갈 수 있습니다.

따라서 "서울 평균 거래가 하락"이라는 표현은 가격 하락과 거래 구성 변화를 섞습니다. 관심 단지를 판단할 때는 같은 단지·같은 면적의 반복 거래를 먼저 확인해야 합니다.

[1] [9]

5. 금리 인상은 8월 거래의 원인이라기보다 다음 변수다

8월 27일 인상은 8월의 마지막 닷새에만 걸쳐 있습니다.

한국은행은 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸습니다. 8월 계약 대부분은 인상 결정 전에 이뤄졌으므로 8월 거래 감소를 기준금리 인상의 효과로 볼 수 없습니다.

대출 금리는 이미 먼저 오르고 있었습니다. 한국은행 집계 기준 예금은행 신규 주택담보대출 금리는 7월 4.48%에서 8월 4.66%로 올라 2022년 11월 이후 가장 높았습니다. 이는 실제로 새로 나간 대출의 평균이며 개별 은행 견적이나 승인 한도와는 다릅니다.

기준금리 인상의 효과는 9월 이후 계약과 대출 실행에서 확인해야 합니다. 다음 기준금리 결정 회의는 10월 22일입니다.

[4] [5] [1]

6. 9월 숫자는 아직 판단하지 않는다

신고가 덜 들어왔고 추석 연휴가 겹쳤습니다.

10월 1일 현재 9월 계약은 25,534건이 공개돼 있습니다. 9월 계약의 신고기한은 아직 남아 있어 이 숫자를 8월과 비교하면 미신고분이 감소처럼 보입니다.

추석 연휴인 9월 24~26일에는 전국 거래가 하루 59·8·51건에 그쳤습니다. 9월 최종 거래량은 연휴 효과까지 감안해 10월 말 이후 다시 보겠습니다.

다음 확인 지표는 세 가지입니다. 신고가 채워진 9월 서울 거래가 8월 수준에서 멈추는지, 같은 단지 가격 변화가 0% 아래로 내려가는지, 그리고 10월 22일 기준금리 결정과 9월 대출 금리입니다.

[1] [2] [4]

이 해석을 바꿀 수 있는 신호

해제 신고 누적

8월 계약의 해제 신고가 평소 수준까지 쌓이면 유효 거래는 지금보다 더 줄 수 있습니다.

가격 하락 전환

9~10월 같은 단지 비교에서 서울·경기 중위 변화율이 0% 아래로 내려가면 거래 감소가 가격 조정으로 이어지는 신호입니다.

대출 여건 완화

대출 금리가 내려가거나 한도 규정이 바뀌면 낮은 가격대로의 이동과 거래 감소가 되돌려질 수 있습니다.

실수요자 체크리스트

매수 검토

• 같은 단지·같은 면적의 최근 2~3건 확인
• 내 가격대의 주담대 한도와 실제 금리 견적 확인
• 서울은 토지거래허가 일정을 잔금 계획에 반영

매도 검토

• 평균 거래가 대신 같은 단지 반복 거래로 호가 점검
• 거래 감소 지역의 매도 기간을 길게 가정
• 9월 거래량은 신고 마감 후 다시 확인

분석 방법과 한계

• 2026년 10월 1일 내려받은 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 매매 원자료(2025.10.01~2026.09.30 계약)를 고정 분석했습니다. 일일 자료 재생성으로 본문이 바뀌지 않습니다.
• 해제 사유 발생일이 있는 거래를 제외했습니다. 권역은 서울·경기·인천과 그 밖의 지방으로 나눴습니다.
• 같은 집 가격 비교는 시군구·읍면동·지번·단지명·전용면적(0.01㎡)이 같은 단위에서 두 기간 모두 2건 이상일 때만 계산했습니다. 층·향·수리 상태는 통제하지 않았습니다.
• 국토부 월간 통계(신고일 기준), 한국부동산원 가격지수(표본조사), 한국은행 금리(신규취급액 평균)는 각 기관의 기준을 유지해 별도 근거로 사용했습니다.
• 정책·금리와 거래 변화의 동시 발생을 서술했을 뿐 인과효과의 크기를 추정하지 않았습니다.

분석 기준 2026.10.01 · 아파트 매매 계약일 기준 원자료(2025.10.01~2026.09.30) · 8월은 신고기한 경과 직후 1차 집계 · 9월은 잠정.

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