전국 거래는 늘었는데 서울은 줄었다: 가을 주택시장의 회복은 어디에 있나

한 문장 결론

전국 매매는 +2.5% 늘었지만 서울은 −25.9% 줄었습니다. 비수도권과 인천의 증가가 서울 감소를 상쇄한 결과이지, 모든 지역이 회복됐다는 뜻은 아닙니다. 전국 중위 거래금액 하락과 같은 단지·면적 비교 표본의 소폭 상승, 월세 비중 상승과 신규 임대차 비용 중앙값 보합도 동시에 나타납니다. 지금 필요한 것은 전국 방향 하나의 예측보다 관심 지역의 거래 지속성과 실제 자금 부담을 나누어 확인하는 일입니다.

3줄 요약

• 동일 길이 7/21~8/17 → 8/18~9/14 비교에서 전국 매매는 31,502→32,289건입니다. 순증 787건 안에는 비수도권 +1,416건과 서울 −1,027건이 함께 들어 있습니다.
• 전국 중위 거래금액은 −5.2%지만 같은 단지·면적 2,198개 비교 단위의 변화 중앙값은 +0.9%입니다. 서로 다른 표본의 숫자이며, 후자를 전국 집값 상승률로 해석하지 않았습니다.
• 월세 비중은 +1.9%p 높아졌지만 연 4% 가정의 신규 임대차 환산비용 변화 중앙값은 0.0%입니다. 가운데 50% 범위는 −7.7% ~ +7.3%로, 보합이라는 한 단어가 지역·단지별 부담 차이를 가립니다.

주요 수치

전국 매매 건수 변화

+2.5% 7/21~8/17 → 8/18~9/14 · 각 28일

서울 매매 건수 변화

−25.9% 3,966 → 2,939건

전국 월세 비중 변화

+1.9%p 51.5% → 53.4% · 계약 건수 기준

판단의 출발점이 된 숫자

매매 원자료

530,444건 · 최근 1년 캐시 · 해제 제외 507,970건 [1]

전월세 원자료

981,624건 · 전체 원자료 · 월세금과 신규/갱신 구분으로 재계산 [1]

분양/입주권 원자료

35,266건 · 최근 1년 캐시 · 해제 제외 32,768건 [1]

자료와 발행 날짜

10/16 수집 · 최신 계약 10/15 · 분석 발행 10/17 · 10/17 신규 다운로드로 표시하지 않음 [1]

같은 28일로 보면 세 시장의 방향이 갈립니다

10월 16일 수집 시점의 신고 건수 변화입니다. 거래량이지 가격·매물량·거래한 사람 수가 아니며, 비교 종료일 이후의 시장 전체를 대표하지 않습니다.

7/21~8/17 → 8/18~9/14 · 계약일 기준 · 매매/권리 해제 제외 · 단위 % [1]

1. 월간 감소 뒤에 나타난 반등, 아직 추세 전환이라고 부르지 않는 이유

전국 매매의 단기 감소가 이어지지는 않았지만, 회복의 범위와 지속성은 별개입니다.

전국 아파트 매매는 7/21~8/17 31,502건에서 8/18~9/14 32,289건으로 787건 늘었습니다. 전월세도 59,935건에서 64,674건으로 +7.9% 증가한 반면, 분양/입주권은 2,000건에서 1,993건으로 −0.4%입니다. 세 시장이 함께 얼어붙는 모습과는 다릅니다.

10월 5일 리포트는 7월과 8월의 달력 월 감소를 중심으로 봤습니다. 이번에는 시간이 조금 더 지난 자료로 같은 길이의 두 구간을 비교했습니다. 월간 감소와 그 뒤 짧은 구간의 반등은 함께 성립할 수 있습니다. 다만 비교 길이와 대상 계약일이 달라졌으므로 두 글의 증감률 차이를 회복 속도로 계산하지는 않았습니다.

이번 분석은 2026-10-16 수집분을 2026-10-17에 읽은 결과입니다. 최신 계약일 2026-10-15에서 31일을 띄운 2026-09-14까지를 중심 구간으로 삼았습니다. 신고가 뒤늦게 채워질 영향을 줄이기 위한 장치이지 확정 통계라는 보증은 아닙니다. 두 구간 모두 28일이라 요일 구성은 같지만, 휴가·명절·입주 일정과 지연 신고는 통제하지 못했습니다.

[1] [2] [6]

2. 전국 순증을 만든 곳은 서울이 아니라 비수도권과 인천이다

전국 합계의 반등을 서울의 회복으로 번역하면 방향이 뒤집힙니다.

전국 증가분 787건을 지역별로 풀면 비수도권 +1,416건, 인천 +313건, 경기 +82건, 서울 −1,027건, 지역 미확인 +3건입니다. 비수도권의 증가가 전국 순증보다 큰 이유는 서울 감소가 일부를 상쇄했기 때문입니다.

직전 전국 건수를 분모로 한 성장 기여도는 비수도권 +4.50%p, 인천 +0.99%p, 경기 +0.26%p, 서울 −3.26%p입니다. 이는 지역 자체의 성장률과 다릅니다. 인천 거래는 +17.0% 늘었지만 전국에서 차지하는 규모가 작아 전체 기여는 그보다 작습니다.

전국 거래 중 서울 비중은 12.6%에서 9.1%로 낮아졌고 비수도권은 48.5%에서 51.7%로 높아졌습니다. 거래되는 주택의 입지 구성이 바뀌면 전국 중위금액도 움직입니다. 다만 이 자료는 지역 간 이동 경로나 매수자 자금 출처를 추적하지 않으므로 서울 자금이 지방으로 이동했다고 결론 내릴 수는 없습니다.

[1]

3. 경기의 보합 안에서도 군포와 수지·분당은 달랐다

광역권보다 생활권 단위에서 거래가 이어지는지를 확인해야 합니다.

경기 전체의 증가는 +0.8%에 그치지만 군포시는 322→432건, 부천 원미구는 342→450건으로 늘었습니다. 반대로 안양 동안구는 449→229건, 용인 수지구는 452→259건, 성남 분당구는 234→143건입니다. 경기라는 한 줄의 평균으로 관심 지역을 판단하기 어려운 이유입니다.

직전 100건 이상인 117개 시군구를 절대 증감 건수로 정렬하면 증가 쪽에는 세종 +182건, 군포 +110건, 부천 원미 +108건가, 감소 쪽에는 노원 −229건, 동안 −220건, 수지 −193건가 놓입니다. 작은 분모의 급등률을 인기 지역 순위처럼 보여주지 않기 위해 최소 건수와 정렬 기준을 함께 공개했습니다.

이는 어디가 오를지를 뽑은 투자 순위가 아닙니다. 행정구역별 아파트 재고와 입주 물량을 분모로 놓지 않았고, 같은 구 안에서도 단지의 연식·가격대가 다릅니다. 관측 가능한 사실은 거래 증가 지역과 감소 지역이 동시에 존재한다는 것까지입니다. 가격대별 접근성이나 입주 집중이 원인인지는 해당 생활권의 단지별 계약과 공급 일정을 추가로 확인해야 합니다.

[1]

4. 중위금액은 내려갔는데 같은 단지 비교는 올랐다

전국 거래금액의 하락을 곧바로 같은 집의 할인으로 읽지 않았습니다.

전국 매매 중위금액은 38,500만원에서 36,500만원으로 −5.2%입니다. 서울도 90,450만원에서 83,000만원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 값은 각 구간에 실제 거래된 서로 다른 집들을 섞은 중앙값입니다. 서울 거래 비중과 서울 내 중위 전용면적이 함께 낮아진 만큼, 전체 금액 하락에는 거래 구성 변화가 섞일 가능성이 있습니다. 그 영향의 정확한 비율을 분해한 결과는 아닙니다.

소재지·지번·단지명·전용면적을 맞추고 두 구간에서 각각 2건 이상 있는 단위만 비교하면 전국 2,198개 단위의 중위가격 변화 중앙값은 +0.9%입니다. 서울 +1.1%, 경기 +1.3%, 인천 +0.6%, 비수도권 +0.3%로 단순 중위 거래금액과 방향이 다릅니다. 이는 구성 영향을 일부 줄인 비교이지 동일한 개별 주택을 추적한 가격지수는 아닙니다.

전국 비교 단위의 56.2%가 상승했지만 변화의 가운데 50%는 −2.2%~+4.2%에 분포합니다. 최근 구간에서 이 표본에 들어온 거래는 7,331건, 전체 매매의 22.7%입니다. 서울은 147개 단위·424건으로 최근 서울 거래의 14.4%에 불과합니다. 거래가 끊긴 단지의 약세가 빠질 수 있다는 한계를 함께 봐야 합니다.

따라서 지금 자료로 할 수 있는 판단은 “거래량이 회복된 지역과 가격이 버티는 비교 단위가 있다”까지입니다. “전국 집값이 올랐다”나 “서울 집값이 중위금액만큼 할인됐다”는 결론은 모두 범위를 넘습니다. 매수자가 체감하는 협상력은 해당 단지의 거래 간격, 층별 가격, 실제 매물과 잔금 조건까지 확인해야 드러납니다.

[1]

5. 월세화는 확인되지만, 갱신 비중과 신규 계약을 분리해야 한다

계약의 구성 변화는 월 주거비 상승과 같은 통계가 아닙니다.

전국 아파트 임대차에서 월세금이 있는 계약은 30,860건에서 34,520건으로 늘었고 비중은 51.5%→53.4%입니다. 서울은 49.6%→53.1%로 상승했습니다. 여기에는 보증금이 큰 보증부 월세도 포함되며, 임대주택 재고 중 월세 비중이나 임차가구의 소득 대비 지출 비중을 뜻하지 않습니다.

전국 신규 계약의 월세 비중은 57.1%→58.4%, 갱신 계약은 42.8%→46.3%입니다. 신규·갱신 안에서 모두 월세 비중이 높아졌으므로 전체 월세 비중 상승을 신규와 갱신의 구성 변화만으로 설명할 수는 없습니다. 다만 동일 가구가 전세에서 월세로 전환한 경로를 추적한 데이터는 아닙니다.

동시에 갱신 비중은 표시된 계약 기준 37.5%→39.2%로 높아졌습니다. 최근 분모는 63,533건이며 구분 미표기 1,141건은 제외했습니다. 재계약이 늘었다는 사실만으로 이사 수요가 사라졌다고 단정할 수는 없습니다. 신규 시장으로 나올 집의 수, 갱신 계약의 가격, 입주 일정이 서로 다른 경로로 작용할 수 있기 때문입니다.

[1]

6. 월세 비중 상승 속에서도 신규 계약 비용의 중앙값은 보합이다

전국 보합보다 중요한 것은 내 단지가 분포의 어느 쪽에 있는가입니다.

전세와 월세를 같은 틀에서 비교하기 위해 월 환산비용 = 월세 + 보증금 × 연 기회비용률 ÷ 12로 계산했습니다. 연 4%는 관측된 대출금리나 법정 전환율이 아니라, 보증금에 묶인 돈의 비용을 일정하게 놓는 비교 가정입니다. 실제 부담은 자기자금·대출 비율, 개인 금리, 관리비와 보증금 회수 위험에 따라 달라집니다.

신규 계약만 남기고 두 구간에서 각각 2건 이상 있는 동일 단지·면적 2,710개를 비교하면 연 4% 가정의 전국 비용 변화 중앙값은 0.0%입니다. 그러나 상승 단위는 1,198개, 하락은 1,181개, 보합은 331개입니다. 가운데 50% 범위도 −7.7% ~ +7.3%로 넓습니다. 중간값 하나가 모든 임차인의 비용 동결을 의미하지는 않습니다.

가정을 연 3%와 5%로 바꿔도 전국 중앙값은 각각 0.0%, 0.0%입니다. 하지만 분산까지 동일한 것은 아닙니다. 연 3%의 가운데 50%는 −13.6%~+11.1%, 연 5%는 −4.1%~+5.3%입니다. 보증금과 현금 월세의 조합을 어떻게 평가하느냐가 개별 계약의 비교를 바꿀 수 있습니다.

별도로 신규 전세만 비교한 702개 단위의 보증금 변화 중앙값도 0.0%였습니다. 신규 임대차 전체 환산비용 표본은 최근 신규 계약의 26.6%를, 신규 전세 표본은 최근 신규 전세의 15.5%를 포함합니다. 각각 선택된 단위의 결과이며, 계약이 끊긴 지역이나 표본이 적은 고가 주택까지 안정됐다고 확대할 수 없습니다.

[1]

7. 분양/입주권의 전국 보합은 사업장 위험의 보합이 아니다

권리 유형과 잔금 시점을 분리해야 신축 시장의 자금 부담이 보입니다.

전국 분양/입주권은 2,000→1,993건으로 큰 변화가 없었습니다. 최근 구간의 분양권은 1,859건, 입주권은 134건입니다. 비수도권이 1,305건으로 전국의 65.5%를 차지합니다. 따라서 이 전국 수치를 서울 신축 아파트 선호의 대리 지표로 쓰기는 어렵습니다.

서울은 59건 중 입주권이 27건(45.8%)인 반면 비수도권은 1,305건 중 30건입니다. 정비사업 권리와 신규 분양계약은 사업 단계·추가 부담·이주 조건이 다를 수 있습니다. 거래를 묶어 읽기 전에 분양권인지 입주권인지부터 나눠야 합니다.

원자료의 거래금액만으로 최초 분양가, 옵션, 추가 분담금과 프리미엄을 분리할 수 없어 웃돈 상승률은 계산하지 않았습니다. 실수요자가 확인할 것은 오늘 신고된 금액뿐 아니라 이미 낸 돈과 앞으로 낼 돈의 구분입니다. 중도금 승계, 잔금대출 실행일, 기존 집 처분이나 보증금 회수일이 맞지 않으면 거래량이 유지되는 시장에서도 개인의 유동성 위험은 커질 수 있습니다.

[1] [2]

8. 가계대출은 줄었어도 주택담보대출 잔액은 늘었다

대출 잔액과 계약 건수는 범위도 시점도 달라 직접적인 원인과 결과로 연결할 수 없습니다.

10월 15일 금융위원회가 발표한 9월 잠정 통계에서 전 금융권 가계대출은 2.2조원 감소했습니다. 그러나 주택담보대출은 3.3조원 증가했고 기타대출은 5.5조원 감소했습니다. 최신 발표표의 8월 수치는 가계대출 +2.8조원, 주담대 +4.3조원, 기타대출 −1.5조원입니다. 10월 5일 글에서 인용했던 당시 잠정치가 아니라 이번 발표에 반영된 수정치를 사용했습니다.

이는 대출 잔액의 월간 순변화이지 신규 승인액이나 주택 구매자의 수가 아닙니다. 주담대에는 구입 일반대출 외 집단·정책·전세 관련 자금이 포함되고, 분기 말 상각·매각이나 상여금 등 계절 요인도 합계에 영향을 줄 수 있습니다. 내부 거래 비교는 9월 14일에 끝나지만 대출 통계는 9월 전체입니다. 따라서 이 수치로 앞선 거래 변화의 원인을 역산하지 않았습니다.

한국은행의 8월 27일 결정문에서는 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 높였습니다. 기준금리 변화가 개인 주담대 견적과 같은 폭·같은 날 전달되는 것은 아닙니다. 실제 견적은 은행의 조달비용과 가산금리, 고정·변동 구조, 심사 조건에 따라 달라집니다. 여기서는 금리 결정의 방향을 확인하는 배경 자료로만 쓰고, 해당 결정이 어느 지역 거래를 얼마나 줄였는지는 추정하지 않았습니다.

다음 관찰은 계약 → 대출 승인 → 잔금 실행의 시차입니다. 계약 증가가 실제 자금 실행으로 이어지는지, 기존 계약의 잔금 수요가 남았는지 따로 봐야 합니다. 이는 전이 경로에 대한 해석이며 개인별 승인 한도를 관측한 결과는 아닙니다.

[3] [4] [1]

9. 공급 뉴스에서는 착공 실적과 입주 가능한 집을 구분한다

공급의 총량보다 생활권에 언제 실제 주택이 도착하는지가 중요합니다.

10월 16일 정부 공급 점검 자료는 수도권 착공을 10월 둘째 주까지 9.9만호 이상, 연말 전망을 21.8만~23.5만호 이상으로 제시했습니다. 연간 목표 26.8만호와 구분해야 합니다. 이미 착공한 물량·향후 전망·목표는 서로 다른 상태의 숫자입니다.

모집은 계약 기회이고 입주는 거주 시점입니다. 표의 물량은 대상·기간·단계가 다르므로 합산할 수 없습니다. 계획에 포함됐다는 사실만으로 특정 생활권의 전세 매물이 당장 늘어난다는 의미도 아닙니다.

이주가 먼저 진행되면 인근 임대 수요가 늘고 준공 후 공급 효과는 나중에 나타날 수 있다는 것이 이 글의 해석입니다. 따라서 생활권별 이주 일정·실제 공정·입주 달력·기존 임대차 만기를 함께 점검해야 합니다.

[5]

10. 다음 판단은 거래의 확산, 가격 표본의 확대, 임대차 부담을 함께 본다

전국 반등의 확인과 내 집 마련 여건의 개선은 다른 질문입니다.

이번 구간에 가장 잘 맞는 표현은 지역별로 갈리는 거래 회복과 선택된 단지의 가격 유지입니다. 전국 계약 건수는 늘었지만 서울은 줄었고, 전국 단순 거래금액은 낮아졌지만 같은 단지·면적 표본은 소폭 올랐습니다. 임대차는 월세 비중이 높아지는 가운데 비교 가능한 신규 계약 비용의 중앙값이 보합입니다. 하나의 상승장·하락장 이름으로 묶으면 이 조합을 놓칩니다.

회복이 넓어졌다고 판단하려면 다음 비중복 28일 구간에서도 증가 지역이 유지되는지, 서울 등 감소 지역의 거래가 되살아나는지, 더 많은 단지가 가격 비교 표본에 들어오는지 확인해야 합니다. 거래량 증가만 이어지고 신규 임대차 비용과 대출 견적이 함께 높아지면 주거 접근성이 좋아졌다고 보기 어렵습니다. 반대로 가격이 낮아져도 거래가 끊기고 잔금 조달이 어려워지면 위험이 줄었다고 단정할 수 없습니다.

이 글은 자료 수집일과 계산 결과를 고정해 남깁니다. 다음 글에서 신고가 더 채워진 동일 기간의 수정 폭을 먼저 확인한 뒤 새로운 구간의 변화를 보겠습니다. 구간 교체와 데이터 정정을 섞어 시장이 갑자기 바뀐 것처럼 설명하지 않겠습니다. 독자에게 필요한 실천은 전국 전망에 맞춰 서두르는 것이 아니라, 관심 단지의 계약·임대차·대출·입주 날짜를 같은 표에 놓는 일입니다.

[1] [3] [5]

이 해석을 바꿀 수 있는 신호

신고 보완이 지역 차이를 바꿀 때

두 구간의 지연 신고·정정·해제가 추가될 수 있습니다. 전국 반등이나 서울 감소의 폭이 다음 고정 집계에서 얼마나 유지되는지 먼저 확인해야 합니다.

비교에서 빠진 단지가 거래를 재개할 때

최근 매매의 22.7%만 동일 단지·면적 비교에 포함됐습니다. 거래가 뜸했던 단지의 가격이 새로 들어오면 중앙값과 상승 단위 비중이 달라질 수 있습니다.

임대차 분포와 잔금 조건이 달라질 때

전국 신규 비용 중앙값이 0%여도 개인 계약은 다릅니다. 지역 입주 집중, 이주 수요, 개인 금리와 보증금 반환 일정은 비용과 유동성 판단을 바꿀 수 있습니다.

실수요자 체크리스트

매수·매도 검토

• 전국 합계 대신 관심 시군구와 같은 단지·면적의 계약 간격 확인
• 층·동·수리 차이를 뺀 복수 거래와 현재 매물 조건 비교
• 대출 승인액·금리·실행일을 은행 견적으로 확인하고 잔금 비상자금 확보
• 통계 수집일과 계약일을 구분하고 후속 해제·정정 재확인

임대차·분양/입주권 검토

• 신규와 갱신을 나눠 보증금 + 월세 + 개인 자금비용 비교
• 등기·보증 가입 가능 여부와 보증금 반환 위험을 별도로 점검
• 원분양가·옵션·추가 분담금·승계 조건을 신고금액과 분리
• 기존 보증금 회수·중도금·잔금·실제 입주 날짜를 한 장에 정리

분석 방법과 한계

• 자료는 2026-10-16 검증 수집분이며 기사 발행일은 2026-10-17입니다. 최신 관측 계약일은 2026-10-15입니다. 최근 1년 전체 원자료를 읽고 공개 화면의 선별 카드 수와 구분했습니다. 원자료별 행 수·품질 검사·SHA-256과 집계 결과는 공개 스냅숏 JSON에 고정했습니다.
• 2026-07-21~2026-08-17와 2026-08-18~2026-09-14의 비중복 28일을 비교했습니다. 최신 계약일에서 31일을 띄웠으나 모든 신고가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 요일 구성은 같아도 계절·공휴일·입주 일정은 조정하지 않았습니다.
• 해제사유발생일이 있는 매매 22,474건, 분양/입주권 2,498건을 제외했습니다. 전월세 CSV에는 같은 해제 필드가 없어 동일 방식의 해제 제외를 주장하지 않습니다. 7~10월 분석 구간의 완전 동일 행 중복은 세 유형 모두 0건으로 확인됐습니다.
• 매매 지역 공란 3건은 전국에 포함하고 지역 미확인으로 별도 표시했으며 매칭에서 제외했습니다. 지역을 단지명만으로 추정하지 않았습니다. 시군구 증감 순위는 직전 100건 이상만 대상으로 절대 증감 건수로 정렬했습니다.
• 동일 단지·면적의 키는 시군구, 지번, 공백 제거 단지명, 전용면적 소수 넷째 자리입니다. 두 구간 각각 2건 이상 있는 단위에서 중위금액 변화율을 구하고 단위별 동일 가중치로 분포를 요약했습니다. 같은 개별 주택의 재매매가 아니며 층·동·향·수리 상태는 통제하지 않았습니다.
• 단순 중위 거래금액, 매칭 단위 변화 중앙값, 지역별 거래 건수는 모집단과 가중 방식이 다릅니다. 두 가격 수치의 차이를 지역 구성의 정확한 기여로 계산하지 않았습니다. 거래가 활발한 단지의 선택 편향을 드러내기 위해 비교 단위 수와 최근 거래 포함률을 표시했습니다.
• 전월세는 월세금 0이면 전세, 양수이면 월세입니다. 전체 원자료에서 문자 분류와 월세금 기준이 다른 217건도 금액 기준을 적용했습니다. 갱신 비중의 분모는 신규·갱신 표시가 있는 계약만이며 미표기는 별도 공개했습니다.
• 신규 임대차만 환산비용 비교에 사용했습니다. 월 환산비용(만원/월) = 월세(만원) + 보증금(만원) × 연 비용률 ÷ 12이며 3%는 식에 0.03으로 대입합니다. 연 3·4·5%는 실제 조달금리나 법정 전환율이 아닌 가정입니다. 관리비·보증료·이사비·세후 수익률·개인 대출 비중은 포함하지 않았습니다.
• 백분위는 정렬값의 선형 보간입니다. 지역 성장 기여도(%p)는 해당 지역의 거래 증감 ÷ 직전 전국 거래 건수 × 100입니다. 지역 자체 성장률, 시장점유율 변화, 가격 기여도와 구분했습니다.
• 분양권과 입주권을 별도로 집계하고 원분양가·추가 분담금·프리미엄을 분리할 수 없어 웃돈 상승률을 만들지 않았습니다. 9월 전체는 잠정, 10월은 미완료 월이므로 월간 급락률 판단에서 제외했습니다.
• 금융위원회 10/15 발표의 9월 대출 잔액 순변화, 한국은행 8/27 결정문, 정부 10/16 공급 점검을 관측·발표 날짜와 함께 사용했습니다. 최신 확인한 원문과 내부 계약 구간의 시차를 구분했으며 정책 효과의 인과 추정이나 개인별 금융·투자 권유가 아닙니다.
• 차트와 표는 직접 집계한 숫자 또는 출처를 밝힌 공식 통계의 재구성입니다. 외부 사진·기사 문장을 재사용하지 않았습니다. 일일 데이터 갱신이 이 편집 스냅숏을 자동으로 바꾸지 않으며 다음 글과 이전 글을 각각의 기준일로 비교해야 합니다.

2026.10.17 발행 · 10.16 수집 / 최신 계약 10.15 · 7/21~8/17 → 8/18~9/14 각 28일 · 매매·전월세·분양/입주권 전체 원자료 · 9~10월 총량 잠정 · 공식 금융·공급 원문 교차 확인

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